Sin regulación estatal, el Mundial 2026 podría intensificar la especulación inmobiliaria y el desplazamiento en CDMX
En junio de 2025, el precio promedio de la vivienda en México alcanzó los 30,694 pesos por metro cuadrado, lo que representó un aumento mensual de 0.4% y una variación anual de 3.5%. Este crecimiento confirma la tendencia alcista que ha prevalecido de forma sostenida en los últimos años.
Dicho comportamiento responde a varios factores estructurales. Por un lado, la presión sobre la demanda continúa creciendo debido a la urbanización, el crecimiento poblacional en centros urbanos y el fenómeno del «nearshoring», que ha detonado desarrollos inmobiliarios en ciudades industriales del norte y el Bajío.
Por otro lado, el encarecimiento de materiales de construcción, el endurecimiento de la política monetaria y la limitada disponibilidad de suelo urbano han frenado parcialmente la capacidad de respuesta de la oferta, provocando un incremento en los costos de vivienda.
El Índice Nacional de Precios de Vivienda de Banorte (INBAPREVI), ofrece un análisis preciso y actualizado del mercado inmobiliario en México a través del uso de técnicas avanzadas de web scraping y ajustes por antigüedad de los inmuebles, lo cual permite reflejar esta combinación de fuerzas opuestas entre la demanda y la oferta.
Si bien el incremento mensual de 0.4% en el índice de junio parece contenido, se enmarca dentro de una curva general ascendente que anticipa presiones inflacionarias persistentes en el sector inmobiliario para el segundo semestre del año.
PRECIO SEGÚN TIPO DE PROPIEDAD Y ANTIGÜEDAD
Durante junio de 2025, la muestra utilizada por el INBAPREVI para estimar el precio promedio de vivienda estuvo compuesta en un 55.7% por departamentos, mientras que las casas representaron el 44.3% restante. Esta distribución revela una tendencia clara hacia la verticalización del mercado inmobiliario, particularmente en zonas metropolitanas como Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, donde la escasez de suelo, los costos de urbanización y las restricciones ambientales impulsan proyectos de vivienda vertical.
Un determinante clave en el sector inmobiliario es la antigüedad de la propiedad, ya que influye directamente en su valor de mercado, su financiamiento y su potencial de plusvalía. El precio por metro cuadrado desciende conforme aumenta la edad del inmueble, lo que refleja una depreciación inherente asociada al paso del tiempo, tanto en lo físico como en lo funcional.
Gráfica 1. Precio promedio de la vivienda según antigüedad. Pesos por metro cuadrado.
Fuente: Elaboración propia con información de INBAPREVI.
De acuerdo con INBAPREVI, las viviendas nuevas (recién terminadas) son las más apreciadas en el mercado, con un precio promedio por metro cuadrado de $33,353. Por su parte, las propiedades con una antigüedad de entre 1 y 5 años presentan ya una ligera depreciación, con un costo de $31,849 por m², lo cual representa una caída del 4.5% respecto a una vivienda completamente nueva.
La brecha se amplía con el paso del tiempo: las viviendas de 10 a 20 años de antigüedad tienen un precio de poco más de 25 mil por m². En tanto, las propiedades que superan los 20 años de antigüedad se cotizan en promedio en $22,010 por m², es decir, 34% por debajo del precio de una vivienda nueva.
En el caso de las propiedades en construcción, estas alcanzaron el precio más alto por metro cuadrado ($36,101), superando incluso a las viviendas recién terminadas. Esto responde, entre otras cosas, al efecto de preventa en desarrollos premium, donde se pagan precios elevados a cambio de una entrega futura en ubicaciones estratégicas y con amenidades de alta gama.
DESIGUALDAD TERRITORIAL: CONTRASTES ENTRE ESTADOS
El Índice de Vivienda elaborado por Banorte analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en 60 ciudades distribuidas en 15 entidades federativas, lo que representa una cobertura del 60.4% de la muestra urbana nacional. Esta base permite obtener una lectura representativa de las dinámicas territoriales en el país, donde las diferencias en los precios reflejan con claridad la desigualdad regional tanto en términos de desarrollo urbano como de capacidad adquisitiva.
De las entidades observadas, seis reportaron un precio promedio por metro cuadrado superior al promedio nacional, que en junio de 2025 se ubicó en 30,694 pesos. La Ciudad de México encabezó el listado, con un precio de más de 56 mil pesos por metro cuadrado, seguida por Nuevo León, que superó los 53 mil. En tercer y cuarto lugar se ubicaron Jalisco y Sinaloa, con promedios que rebasaron los 40 mil pesos, mientras que Baja California y el Estado de México se mantuvieron ligeramente por debajo de esa barrera, con valores entre los 37 y 38 mil por m².
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La CDMX continúa siendo la entidad más cara del país, con un valor por metro cuadrado que es 3.2 veces mayor al registrado en Tamaulipas, que se ubicó en la última posición con 17,624 pesos. Esta diferencia abismal puede explicarse por factores como la alta densidad urbana, la constante demanda de vivienda, la concentración de empleos formales y, sobre todo, la especulación sobre el uso del suelo que caracteriza al mercado capitalino.
Sin embargo, el precio más alto no equivale al mayor dinamismo. El estado que más se encareció en el último año fue precisamente Tamaulipas, con un crecimiento acumulado del 13.2%, lo que sugiere un proceso de revaloración posiblemente asociado a inversión en infraestructura o migración interna. Le siguieron Yucatán, con un aumento de 8.7%; Morelos, con 7.6%; y Nuevo León, con 6.5%. Resulta revelador que estas entidades, algunas de ellas con precios muy por debajo del promedio nacional, están registrando incrementos significativos, lo que sugiere una recomposición en las zonas de atracción inmobiliaria del país.
Gráfica 2. Ranking estatal de vivienda. Precio promedio por metro cuadrado. Pesos, junio 2025.
Fuente: Elaboración propia con información de INBAPREVI.
En contraste, Hidalgo mostró una caída acumulada de 8.6% en los precios, lo que podría estar relacionado con un mercado poco dinámico o con oferta envejecida. En dicha demarcación, el 27% de las viviendas disponibles corresponden a casas con más de cinco años de antigüedad, lo que reduce su competitividad frente a desarrollos más recientes en otras zonas del país.
Además de Tamaulipas, que se mantiene como el estado con menor precio por metro cuadrado, otras entidades que registraron costos por debajo del promedio nacional fueron Hidalgo, con un promedio de 20,291 pesos; Morelos, con 20,642; y Sonora y Guanajuato, con valores que apenas superan los 21 mil pesos por metro cuadrado.
En resumen, el mercado de la vivienda en México muestra una estructura territorial profundamente segmentada. Mientras algunas regiones se consolidan como polos de crecimiento y atracción inmobiliaria, otras enfrentan debilidad estructural, saturación o pérdida de valor. Esta heterogeneidad no sólo condiciona el acceso a la vivienda, sino que también plantea desafíos para el diseño de políticas públicas eficaces, que deben ser diferenciadas y adaptadas a las realidades locales.
CIUDAD DE MÉXICO: PRECIOS ELEVADOS, ESPECULACIÓN Y GENTRIFICACIÓN
La Ciudad de México, además de encabezar el ranking de precios, concentra fenómenos complejos en torno a la vivienda. En el sexto mes de 2025, su precio promedio fue de $56,811 por metro cuadrado, con un aumento mensual de 0.3% y acumulado de 3.6%. El 81.6% de la oferta corresponde a departamentos, lo que indica una fuerte verticalización del mercado.
Un elemento que ha alimentado la especulación es la vivienda turística, particularmente en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, entre otras. Actualmente, la alcaldía Cuauhtémoc concentra el 51% de estas propiedades, seguida por Miguel Hidalgo (18.9%) y Coyoacán (10.1%). Este fenómeno se intensificó tras la pandemia con la llegada de los “nómadas digitales”, cuyo poder adquisitivo suele superar al de los habitantes locales, desplazando a los residentes tradicionales y elevando los precios de renta y venta.
La expansión de este tipo de oferta está directamente vinculada a procesos de gentrificación, es decir, la transformación de barrios populares o tradicionales por la llegada de nuevos residentes con mayor capacidad económica. Este fenómeno eleva los valores inmobiliarios, reduce la disponibilidad de vivienda asequible y termina expulsando a la población original.
En este contexto, las plataformas digitales de alquiler actúan como catalizadores, ya que convierten viviendas residenciales en alojamientos temporales que generan mayor rentabilidad para los propietarios, pero también menor acceso para quienes buscan habitar en esos espacios de forma permanente.
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Por ejemplo, Airbnb se ha expandido en la CDMX a un ritmo acelerado, aunque sin contar con una regulación adecuada. En noviembre de 2022, la plataforma ofrecía 22,948 espacios, y para julio de 2025, la cifra creció a 26,067, lo que representa un incremento de 13.6%, de acuerdo con la plataforma independiente Inside Airbnb.
El Gobierno de la CDMX y el Congreso local impulsaron medidas para regular este fenómeno, una de las más relevantes fue el registro obligatorio en un padrón tanto para anfitriones como para las propias plataformas, el cual quedó establecido en la Ley de Turismo y la Ley de Vivienda, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 4 de abril de 2024.
La Secretaría de Turismo, así como la Agencia Digital de Innovación Pública (ADIP) tenían 180 días naturales para habilitar el sistema de registro, es decir hasta octubre de 2024. No obstante, nueve meses después del plazo límite, ninguno de los padrones ha sido implementado, lo que ha permitido una expansión descontrolada que afecta a los habitantes de la CDMX.
Este fenómeno ha ejercido una presión constante sobre las zonas habitacionales, especialmente en los barrios céntricos, donde los efectos de la gentrificación se han vuelto cada vez más visibles: desplazamiento de residentes, encarecimiento de rentas y transformación del tejido social. Ante este escenario, el malestar ciudadano ha comenzado a manifestarse con fuerza. El pasado 4 de julio se realizó una protesta en la alcaldía Cuauhtémoc bajo consignas como “Airbnb, vete” y “la vivienda es un derecho, no una mercancía”, en defensa de su derecho a permanecer en sus comunidades.
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Si esta dinámica persiste sin una intervención estatal contundente, la Ciudad de México podría enfrentar un escenario aún más crítico de especulación inmobiliaria. Ya que, con la llegada del Mundial de Fútbol 2026, el aumento del turismo internacional no sólo elevará la demanda de estancias temporales, sino que podría disparar aún más los precios de renta y venta en las zonas céntricas, profundizando la exclusión habitacional y acelerando el desplazamiento de quienes históricamente han habitado estos espacios.
Convocatoria a segunda marcha contra la gentrificación en la Ciudad de México.
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