Vivienda abandonada:

Negocios millonarios y un fraude al Infonavit

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“Estamos ante el terreno de lo inédito: nunca se había recuperado tanto dinero”, presumió el presidente de México, Andrés Manuel López Obrador, el 10 de febrero de 2020. Minutos después dio la palabra al Fiscal General de la República, Alejandro Gertz Manero, para que entregara un cheque por 2 mil millones de pesos rescatados de un supuesto acto de corrupción.

El cheque no tenía fondos ni podía entregarse legalmente al Instituto para Devolver al Pueblo lo Robado (Indep), como se hizo simbólicamente en esa conferencia de prensa, ni al Infonavit, presunta víctima del acto de corrupción.

Antes y después de ‘rescatar’ esos 2 mil millones, la FGR ha perseguido a empresarios inmobiliarios, a quienes acusa de un supuesto fraude o acto de corrupción que no ha podido probar.

La Fiscalía obtuvo el dinero mediante un acuerdo reparatorio que sacó a los hermanos André y Max ElMann, accionistas de la empresa de bienes raíces Fibra Uno, a base de presión.

Los acusó de participar con los hermanos Rafael y Teófilo Zaga, dueños de TELRA Realty S.A.P.I. de C.V., en un fruade al Infonavit, que los indemnizó con 5 mil 88 millones de pesos en 2018 por terminar anticipadamente varios contratos y convenios.

Según los documentos revisados para este reportaje, tanto la contratación como la cancelación de ese contrato y la indemnización a TELRA Realty fueron avaladas por los máximos órganos de gobierno del Infonavit: la Asamblea General y el Consejo de Administración.

El mismo Instituto, víctima del supuesto acto de corrupción, no ha identificado responsabilidad contra “personas específicas” en el caso.

Pese a ello, la Fiscalía recibió los 2 mil millones de pesos como reparación del daño por un delito que los ElMann niegan haber cometido. Y continúa persiguiendo a los Zaga, a quienes ha intentado imputar delitos como defraudación fiscal, lavado de dinero o delincuencia organizada en al menos tres investigaciones emprendidas. En el camino, dos exfuncionarios del Instituto y Teófilo Zaga han sido vinculadas a proceso y encarcelados en el penal federal del Altiplano.

Alejandro Murat y los contratos con TELRA

Cuando Alejandro Murat asumió la dirección del Infonavit en diciembre de 2012, el abandono de vivienda era un problema que la institución no había resuelto desde hacía dos sexenios.

Para Rafael Zaga Tawil, era una oportunidad de negocio que lo motivó a idear un plan que define como “el Uber de la vivienda”.

El empresario buscó reunirse con Murat para explicárselo: su empresa crearía una plataforma digital mediante la que los derechohabientes de Infonavit pudieran vender, comprar, rentar o intercambiar sus casas a cambio de una comisión.

A finales de 2012, el coordinador de asesores del hoy gobernador de Oaxaca, Luis Rodolfo Argüelles Rabell, los presentó.

Zaga le aseguró a Murat que el Infonavit no pagaría un centavo. Sus empresas rehabilitarían las viviendas abandonadas, desarrollarían y operarían la plataforma digital. La comisión la pagarían los propietarios de cada casa colocada.

En el Atlas del Abandono de Vivienda, publicado en 2014 y que tomaba como referencia los 5 millones de casas deshabitadas contabilizadas en el Censo de 2010, Infonavit reconocía 289 mil viviendas desocupadas y en franco deterioro, pero acotaba que “8 de cada 10 viviendas desocupadas son viviendas abandonadas”: el equivalente a 4 millones de inmuebles.

Para resolver el problema, Alejandro Murat se decantó por una solución popular en aquellos tiempos: privatizar.

Año y medio después, el “Uber de la vivienda” comenzaba a materializarse.

Contratos a modo

El 9 de junio de 2014, Infonavit suscribió un convenio marco con TELRA Realty, una empresa que Rafael Zaga confirmó haber creado un mes antes, exclusivamente para el proyecto con el Instituto.

Firmado por José Octavio Tinajero Zenil, Subdirector General Jurídico, el convenio acordó una colaboración exclusiva entre TELRA e Infonavit para crear el Programa de Movilidad Hipotecaria (PMH).

Infonavit crearía tres fideicomisos con los que TELRA repararía las viviendas recuperadas, desarrollaría esquemas financieros para comercializarlas y una plataforma digital que facilitar la compraventa, renta e intercambio de los inmuebles.

Además, el Instituto daba a la empresa acceso a diversas bases de datos internas.

El Consejo de Administración aprobó el Programa de Movilidad Hipotecaria en la sesión del 25 de febrero de 2015, a la que asistió el director Alejandro Murat. Para administrar el programa, el órgano autorizó contratar a una empresa que, entre otros requisitos, tuviera experiencia en desarrollo de productos inmobiliarios, estructuras financieras y jurídicas y operara uno de los tres fideicomisos inmobiliarios con más activos en México.

El mismo día, Luis Rodolfo Argüelles, quien había presentado a Zaga con Murat y ahora era subdirector general de Canales y Servicios del Infonavit, solicitó la contratación directa de TELRA.

La empresa no tenía experiencia ni operaba fideicomiso alguno, pero Argüelles Rabel argumentó que “sus accionistas forman parte del grupo denominado e-Group, que es un conjunto de entidades mexicanas formadas por individuos y empresas, las cuales se encuentran verticalmente integradas, y que se dedican a la adquisición, desarrollo, renta y operación de desarrollos inmobiliarios, cuyos fundadores son: Moisés ElMann Arazi, Rafael Zaga Tawil, André ElMann Arazi y Teófilo Zaga Tawil”.

El Infonavit adjudicó a TELRA cuatro contratos entre marzo de 2015 y febrero de 2016. Uno de licencia de marcas, otro por los fideicomisos a crearse y la operacion del PMH, el tercero por el desarrollo de la plataforma digital y el cuarto para desarrollar, implementar, operar y administrar el Programa Piloto de Regularización de Cartera.

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David Penchyna contra la idea de TELRA

El 7 de marzo de 2016, David Penchyna rindió protesta ante la Asamblea General del Infonavit como nuevo director de Infonavit.

Un año después, argumentaría ante esa Asamblea y el Consejo de Administración que los contratos que ambos órganos habían autorizado firmar con TELRA Realty eran ilegales porque violaban el derecho de los trabajadores a una vivienda digna y creaba un monopolio privado de gestión de vivienda.

Según Penchyna, al asumir la dirección del Infonavit encontró que los documentos firmados por la Coordinación General Jurídica de Octavio Tinajero y la Subdirección General de Canales y Servicios de Rodolfo Argüelles incumplían lo aprobado por el Consejo de Administración y otorgaban excesivos privilegios a la firma.

El Consejo de Administración había aprobado que TELRA cobrara la comisión 10% y operara el programa exclusivamente 5 años, siempre y cuando la plataforma digital comenzara a operar “a más tardar nueve meses después de firmar el contrato con Infonavit y realice al menos 100 mil intercambios en los primeros 60 meses”.

El Convenio del que este equipo tiene copia muestra que una vez constituidos los fideicomisos, Infonavit pagaría directamente a TELRA 40% del precio de venta o renta de cada casa colocada, el 30% del valor de cada vivienda intercambiada y 30% de lo que recibiera por venta o renta de viviendas.

Según el equipo de Penchyna, un año después de aprobado el Programa, TELRA no comprobó que la plataforma informática funcionara, no se había creado el fideicomiso y había iniciado una campaña publicitaria aunque el programa no estaba listo para operar.

Rafael Zaga confirmó que la empresa gastó 160 millones de pesos entre una campaña de difusión, software e inteligencia, incluyendo “dos spots por ocho millones, uno de ellos con Adrián Uribe”.

Penchyna también acusó que, a petición de Octavio Tinajero Zenil, se modificaron los convenios que dieron a TELRA acceso total a las bases de datos del Infonavit, los documentos, comprobó este equipo, pasaron por el Comité de Transparencia y la Subdirección Jurídica del Infonavit.

Y aún cuando había avalado esos acuerdos, el Consejo de Administración recibió el informe y autorizó al Director General seguir con las “acciones necesarias” para resolverlo y emprender acciones legales contra quien resultara responsable.

Este equipo tuvo acceso al expediente completo del caso TELRA-Infonavit. Los 28 tomos más anexos incluyen la denuncia de la administración de Penchyna, pero también muchas otras por

las que la Fiscalía General de la República investiga a empresarios y funcionarios a quienes, hasta ahora, no ha probado delito alguno. En sus indagatorias nada se menciona sobre el papel del Consejo de Administración.

Cancelación de contratos

En el informe 2012-2018, David Penchyna reporta que su equipo sostuvo “múltiples pláticas” con TELRA para renegociar el convenio y los contratos.

Pero no hubo respuesta favorable, acusó.

La versión de TELRA es distinta. El 7 de noviembre de 2016, la compañía entregó a los miembros del Comité de Administración una carta en la que acusa a Penchyna de plagiar su Programa y frenar las actividades en el Infonavit para que TELRA no avanzara en los acuerdos firmados.

En la carta, Rafael Zaga sostiene que Penchyna presentó al Consejo de Administración el Sistema Nacional de Inteligencia Hipotecaria (SNIH) el 27 septiembre de 2016, a sabiendas de que afectaría los contratos vigentes con TELRA y la exclusividad autorizada por el mismo Consejo. Este equipo constató en las actas de las sesiones del Consejo de Administración que Penchyna sí presentó el SNIH en esa fecha.

Dice que los 2 mil 144 millones de pesos que Penchyna pedía para el SNIH eran para una plataforma “igual a la que TELRA diseñó” y recuerda al Consejo de Administración su aprobación, junto con el Comité de Riesgos, de esos instrumentos, que seguían vigentes.

Infonavit notificó a TELRA la terminación de los contratos el 8 de junio de 2017. El SNIH se materializó en un nuevo programa, presentado en mayo de 2018: Cambiavit.

Los Zaga Tawil rechazaron el acuerdo propuesto por el Infonavit para terminar su relación con TELRA. Y a partir de un diagnóstico hecho por Deloitte, del que este equipo tiene copia, calcularon en 15 mil 700 millones de pesos los daños y perjuicios por la rescisión. Sobre esa cantidad, negociarían con el Instituto.

Tras meses de negociación TELRA aceptó 5 mil 088 millones de pesos por daños y perjuicios más 116 millones de pesos por derechos de propiedad intelectual.

Con la autorización del Consejo de Administración, Infonavit liquidó el pago de daños y perjuicios entre octubre de 2017 y marzo de 2018. Los otros 116 millones de pesos los pagaría cuando recibiera lo que llamó ‘entregables’.

La persecución de la FGR

La administración de Penchyna presentó una denuncia en 2017 ante la entonces Procuraduría General de la República (PGR), pero no señalaba ningún fraude cometido por la indemnización pagada a TELRA. El 20 de septiembre de 2018, en plena transición entre los gobiernos de Peña Nieto y López Obrador, la PGR resolvió no ejercer la acción penal porque no existía quebranto patrimonial al Infonavit; el Instituto había autorizado contratar, rescindir e indemnizar a TELRA.

La indagatoria dio un giro con el cambio de administración en el gobierno federal y en la FGR.

Una tarde de octubre de 2019, Alejandro Gertz Manero pidió a Rafael Zaga y a su abogado que que TELRA devolviera el dinero recibido como indemnización del Infonavit.

“Nos dijo que, en su opinión, algo debía de haber sucedido en la contratación entre el Infonavit y TELRA que era ilegal y que por ello debíamos devolver el pago de los 4 mil 800 millones de pesos [más IVA]. De lo contrario, dijo, se me perseguiría con toda la fuerza del Estado”, declaró Zaga por escrito a los fiscales que luego le investigarían.

En enero de 2019, un juez revocó la resolución de la PGR y reabrió el juicio. La Fiscalía General de la República, ya encabezada por Gertz Manero, comenzó a investigar a Rafael y Teófilo Zaga, y a los hermanos ElMann Arazi por su sociedad en e-Group.

Tras la negativa de Rafael Zaga a regresar el monto de la indemnización, el 28 de enero de 2020 la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) bloqueó las cuentas bancarias de los Zaga Tawil y los hermanos ElMann.

Ese día, dice Rafael Zaga en entrevista, Max ElMann le pidió que el pago que solicitaba la FGR se hiciera a través de TELRA y Zaga se negó.

Un día después, el 29 de enero, el abogado de los ElMann, Roberto Luis García González, ofreció a la FGR el acuerdo reparatorio por el pago de 2 mil millones de pesos a cambio de no ejercer acción penal contra sus representados.

“(Los ElMann) niegan tener responsabilidad penal alguna en los hechos que originaron la carpeta de investigación en que se actúa. Sin embargo, toda vez que la operación descrita en el antecedente del presente documento ha sido cuestionada por la Fiscalía General de la República, con la única finalidad de dar por concluida la controversia en Ia que se les relaciona, acceden voluntariamente al presente mecanismo alternativo de solución de controversias en los términos que se establecen en las cláusulas del presente acuerdo reparatorio”, compareció el abogado ante la FGR en enero de 2020.

Los ElMann firmaron el acuerdo el 31 de enero de 2020, pero el actual director del Infonavit Carlos Martínez Velázquez, no lo firmó. A la pregunta de por qué Martínez no firmó, Infonavit respondió que “la actual Administración del Infonavit no tiene ningún comentario”.

Sin la firma de Carlos Martínez, titular del Infonavit, los cheques que André y Max ElMann habían firmado y que tenían como beneficiario a ese Instituto, nunca se cobraron. Entonces, los hermanos tuvieron que girar dos cheques nuevos, ahora con la Fiscalía General de la República como beneficiaria.

Esto se concretó a las 19:00 horas del mismo 10 de febrero de 2020, según el Oficio UEIDCSPCAJ-033/2020 que emitió la misma FGR. Es decir, 12 horas después de la conferencia.

Los recursos también fueron motivo de choque entre la Fiscalía y el Instituto para Devolver al Pueblo lo Robado (Indep), al que la FGR entregó el dinero el 17 de febrero del 2020, pero que legalmente no podía disponer del dinero sin el acuerdo aseguramiento emitido por la Fiscalía.

El Indep solicitó en cuatro ocasiones copia certificada del documento. Recibió respuesta 27 días después.

El 21 de septiembre de 2020, en su carta de renuncia a la dirección del Indep, Jaime Cárdenas Gracia reportó: “Queda pendiente conciliar la transferencia de los 2 mil millones de pesos que en febrero de 2020 se remitieron al Indep. Hasta la fecha esos recursos están invertidos, generan intereses y no han sido utilizados”.

El 5 de noviembre de 2021, el Infonavit respondió para esta investigación que: “en el transcurso del 2021, el Infonavit recibió los 2 mil millones de pesos por instrucciones de la Fiscalía General de la República por concepto de reparación de daño al ser reconocido como víctima en la carpeta de investigación”.

Pero a la pregunta de cuál fue el mecanismo o acuerdo para que pasaran del Indep al Infonavit, repitió que “la administración actual no tiene ningún comentario al respecto”.

Hay otro detalle del acuerdo que firmaron los ElMann y los 2 mil millones: no informaron a la Bolsa Mexicana de Valores del pago, de la investigación en su contra ni del bloqueo de sus cuentas, a pesar de que su empresa Fibra Uno cotiza en Bolsa, según se consigna en el oficio 211-1/110-40973-JFSG/2021, emitido el 25 de enero de 2021. La Directora General Adjunta de Delitos de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) notificó a la UIF que tal omisión constituye un delito penado por la Ley del Mercado de Valores.

La estrategia de Zaga: no pagar a FGR

Mientras los ElMann firmaban cheques los Zaga Tawil enfrentan en tribunales las indagatorias en su contra.

Desde marzo de 2020 la fiscalía ha acusado a los Zaga de supuesta defraudación fiscal, la UIF por lavado de dinero y el SAT ha puesto a otras de sus empresas como factureras. Ninguna acusación ha sido exitosa, los Zaga han logrado descongelar sus cuentas.

Por fin, el fiscal utilizó su método favorito: el 25 de diciembre, a solicitud de la FGR, un juez del Centro de Justicia Penal Federal de Almoloya de Juárez giró órdenes de aprehensión contra Rafael Zaga, su hijo Elías y su hermano Teófilo; el ex coordinador jurídico del Infonavit, Alejandro Cerda, y el ex secretario general y jurídico Omar Cedillo. Todos, acusados de delincuencia organizada y lavado de dinero.

El 6 de enero del 2021, la FGR detuvo a Cerda Erdmann y Cedillo Villavicencio, que fueron vinculados a proceso en el penal federal del Altiplano. Cerda Erdmann habia firmado una renuncia al Infonavit el 31 de octubre de 2019, pero el documento —que el propio Instituto entregó en respuesta a una solicitud de información— contiene una anotación a mano en la que afirma que “es un despido por así convenir al Instituto”.

Las detenciones contrastan con el hecho de que Infonavit no impuso sanciones administrativas a estos ni a otros funcionarios por el caso TELRA.

El 30 de abril de 2021 Teófilo Zaga fue detenido en Cuernavaca. El 12 de mayo fue vinculado a proceso por los delitos de operaciones con recursos de procedencia ilícita y delincuencia organizada. Se le dictó prisión preventiva oficiosa en el Altiplano, donde permanece recluido.

“Ilegalmente vinculó a proceso a mi hermano (...) bajo la premisa de que el contrato de transacción y la indemnización pagada por el Infonavit para él (el juez) es irregular. Lo que el juez de consigna no puede cambiar es que existe un finiquito por la transacción que no ha sido impugnada civilmente por el Infonavit”, escribió Rafael Zaga ese mes en una carta pública para el Consejo de Administración.

El 14 de julio de 2021, un juez de distrito del Estado de México declaró inconstitucional la orden de aprehensión librada contra Rafael y Elías Zaga.

Alejandro Cerda Erdmann fue liberado en junio pasado, tras medio año recluido en el Altiplano. Accedió a un criterio de oportunidad ofrecido por la FGR a cambio de declarar contra los Zaga.

Sobre todo lo ocurrido en el último año, Rafael Zaga asegura que no buscará un acuerdo reparatorio y que seguirá peleando en tribunales.

“Entregarle dinero al Instituto para Devolverle al Pueblo lo Robado es saber que es robado… ¡y yo no me robé nada! Y por ningún motivo voy a hacer a mis hijos hijos de ratero”, declara.

El pasado 30 de septiembre, la defensa de Teófilo Zaga solicitó a un Tribunal de Circuito un auto de no vinculación a proceso y su inmediata liberación, acusando retrasos en todo el proceso. Hasta el cierre de este texto el empresario sigue en la cárcel.

*Desde junio de 2021 se solicitaron entrevistas a Alejandro Murat, David Penchyna, la FGR y la familia ElMann, pero al cierre de la edición no estuvieron disponibles.